Sayın abonemiz,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon sürecinde, daha önce bu uygulamaya tabi tutulmuş ve artık "arsa" niteliği kazanmış parseller üzerinde kural olarak ikinci bir defa 18. madde uygulaması yapılamaz. Aksi durumda İlgililerin hak arama, hukuki yollara başvurmaları sonucunda hukuki sorunların ortaya çıkabileceği değerlendirilmektedir.
İstisnai hallerde idare hukukunda ve imar mevzuatında Danıştay kararları ve İmar Kanunu'nun ilgili yönetmelikleri çerçevesinde, hangi durumlarda tekrar uygulama yapılabileceği ve hangi durumlarda yapılamayacağı net bir şekilde sınırlandırılmıştır.
Konunun detayları ve istisnalarını belirtmek gerekirse:
1. Genel Kural: Tekrar Uygulama Yapılamaz (DOP Yönünden)
- madde uygulamasının en temel amacı, kadastro parsellerini imar planına uygun yapı adalarına dönüştürmek ve bu esnada yol, park, okul gibi umumi hizmet alanları için Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesmektir.
- Kanunen bir taşınmazdan sadece bir kez DOP kesilebilir.
- Taşınmazınız daha önce 18. madde uygulaması görerek "tarla" vasfından "arsa" vasfına geçtiyse, bu esnada yasal oranda DOP kesintisi zaten yapılmıştır. Bu nedenle, aynı parselden ikinci bir kez DOP kesintisi yapmak amacıyla yeniden 18. madde uygulaması yapılamaz.
2. İstisnalar: Hangi Durumlarda Tekrar 18. Madde Uygulaması Yapılabilir?
Arsa niteliğindeki bir yerde yeniden 18. madde uygulamasının yapılabilmesi ancak aşağıdaki şartların varlığı halinde mümkün olabileceği değerlendirilmektedir.
İmar Planı Değişikliği veya Revizyonu: Bölgede yeni bir imar planı veya plan revizyonu yapılmış ve eski imar parselleri yeni plana göre yapılaşmaya uygunsuz hale gelmişse (örneğin yollar kaymış, yeşil alanlar değişmiş, parsel cepheleri kurtarmıyor vb.), planın uygulanabilmesi için DOP kesintisi yapılmaksızın yeniden bir düzenleme (18. madde uygulaması) yapılabilir.
İlave DOP İhtiyacı (Sınırlı Şartla): Mevzuatta yapılan değişikliklerle DOP tavan oranı zaman içinde artmıştır. Eğer ilk uygulamada taşınmazdan kesilen DOP oranı, yeni planın gerektirdiği DOP oranından az ise ve o dönemki yasal sınırın altında kalmışsa, yeni yasal tavanı (şu an için %45) aşmamak ve sadece aradaki fark kadar kesinti yapmak kaydıyla yeniden uygulama yapılabilir. Ancak ilk uygulamada zaten o dönemin azami oranı (veya mevcut %45) kesilmişse, kesinlikle yeni bir kesinti yapılamaz.
İlk Uygulamanın Mahkeme Kararıyla İptal Edilmesi: Eğer parselin geçmişte tabi olduğu 18. madde uygulaması idari mahkeme tarafından iptal edilmişse, idare (belediye) mahkeme kararındaki gerekçeleri dikkate alarak o bölgede geriye dönük olarak yeniden (ikinci kez değil, ilkinin yerine) 18. madde uygulaması yapmak zorundadır.
Sonuç olarak tarla niteliğindeyken 18. maddeyle arsa olan yerin üzerinde belediye durduk yere veya sadece yeniden DOP kesmek amacıyla tekrar 18. madde uygulaması yapamaz.
Ancak bölgede geniş kapsamlı bir imar planı revizyonu yapılmışsa ve mevcut arsa parselleriniz bu yeni plana göre yapılaşmaya izin vermiyorsa, belediye taşınmazınızı koruyarak veya hak kayıplarını gözeterek (yeni bir DOP kesintisi yapmadan ya da yasal sınır elveriyorsa sadece farkını alarak) parselleri yeni plana uydurmak amacıyla teknik bir ikinci uygulama yapabileceği görüşündeyiz.
